PRICE ou SAC — e reduzir prazo ou reduzir parcela?

Antes de usar o simulador abaixo, duas decisões importam mais que qualquer outra.

A primeira é o sistema de amortização do seu contrato. No PRICE, a parcela é fixa do início ao fim, mas a composição dela muda: no começo, quase tudo que você paga é juros; com o tempo, a fatia de amortização (redução da dívida) cresce. No SAC, é o contrário: a amortização é fixa todo mês, então a parcela começa mais alta e vai diminuindo, porque os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor. No fim das contas, o SAC costuma custar menos juros no total do contrato — mas exige uma parcela inicial mais pesada.

A segunda decisão aparece quando você tem dinheiro sobrando para amortizar antecipadamente: reduzir o prazo ou reduzir a parcela? Reduzir o prazo economiza mais juros no total, porque o saldo menor deixa de render juros por mais tempo. Reduzir a parcela não economiza tanto juro, mas alivia o orçamento mensal a partir de agora. Não existe resposta certa — depende se o seu problema é o custo total do financiamento ou o aperto no orçamento todo mês.

O banco é obrigado, por lei, a aceitar a amortização extraordinária e recalcular o saldo devedor. Antes de decidir, confira também se a sua parcela inclui seguro (MIP e DFI) e taxa de administração — eles não somem quando você amortiza, e valem a pena revisar à parte.

Simulador de Amortização Extraordinária

O que essa calculadora responde

Quanto você economiza de juros — e quanto tempo ou quanto de parcela você reduz — se amortizar uma quantia extra no seu financiamento imobiliário agora.

Como ela funciona por dentro

Todo mês, parte da sua parcela paga juros sobre o saldo devedor e parte reduz esse saldo (amortização). Quando você faz uma amortização extraordinária, esse valor sai direto do saldo devedor, sem passar pelos juros. A partir daí, o banco recalcula: os juros dos meses seguintes incidem sobre um saldo menor, para sempre.

É por isso que amortizar cedo economiza mais do que amortizar tarde: o valor deixa de gerar juros por mais tempo restante do contrato. Os mesmos R$ 10 mil amortizados faltando 20 anos de contrato economizam bem mais juros do que amortizados faltando 2 anos.

O simulador recalcula a tabela de amortização inteira a partir da sua entrada — saldo, taxa, prazo restante e sistema (PRICE ou SAC) — e compara o total de juros do contrato original com o total de juros depois da amortização.

O que preencher em cada campo

• Sistema (PRICE ou SAC): está no seu contrato de financiamento. Se não souber, olhe se a parcela é fixa (PRICE) ou vem diminuindo mês a mês (SAC) no seu extrato.
• Valor financiado original: o valor total que foi liberado no início do contrato, também no contrato ou no extrato de evolução do financiamento.
• Saldo devedor atual: quanto ainda falta pagar hoje. Aparece no aplicativo do banco ou no extrato mensal, geralmente como “saldo devedor” ou “saldo a amortizar”.
• Taxa de juros (a.a. ou a.m.): a taxa efetiva do seu contrato — está no contrato original ou no extrato anual.
• Prazo restante em meses: quantas parcelas ainda faltam. Também está no extrato.
• Valor a amortizar: quanto você tem disponível agora — FGTS, 13º salário, uma reserva — para usar nessa amortização.
• Objetivo: reduzir prazo (mantém o valor da parcela e quita mais cedo) ou reduzir parcela (mantém o prazo e diminui o valor mensal).

Um exemplo numérico completo

Sistema SAC, saldo devedor de R$ 280.000, taxa de 10,5% ao ano + TR, prazo restante de 200 meses, amortização extra de R$ 30.000, objetivo reduzir prazo.

Resultado aproximado: sem a amortização, o contrato ainda pagaria cerca de R$ 235.000 em juros até o fim. Com a amortização de R$ 30 mil aplicada agora, o total de juros cai para perto de R$ 187.500 — uma economia de aproximadamente R$ 47.500 — e o financiamento termina cerca de 21 meses mais cedo.

Como interpretar o resultado

Repare que a economia de juros (R$ 47.500) é bem maior que o valor amortizado (R$ 30.000). Isso não é mágica: é o efeito de tirar R$ 30 mil de um saldo que ainda ia gerar juros por quase 17 anos. Quanto mais cedo no contrato e quanto maior o saldo restante, maior costuma ser esse efeito.

Se o objetivo fosse reduzir parcela em vez de prazo, o total economizado em juros seria menor — porque o contrato continua correndo pelos mesmos 200 meses, só que sobre um saldo menor.

As limitações honestas

Este simulador trata a TR como estável durante todo o período — na prática, a TR pode variar (embora tenha ficado historicamente próxima de zero nos últimos anos). Ele também não considera reajustes contratuais além da TR, mudanças na taxa (se o seu contrato for pós-fixado a outro índice) nem eventuais renegociações futuras.

Ele não inclui seguro obrigatório (MIP e DFI) nem taxa de administração — esses valores continuam sendo cobrados à parte da parcela, mesmo depois da amortização, e não entram nesta conta.

E ele assume que você não vai atrasar nem adiantar outras parcelas depois — é uma simulação de um único evento de amortização, não um planejamento contínuo do financiamento inteiro.

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